Fotos von Wohnungen sind ein zentrales Element von Immobilienexposés. Werden dabei jedoch auch Gegenstände oder Lebensumstände der Bewohner sichtbar, kann dies datenschutzrechtliche Fragen aufwerfen. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hatte sich in seinem Urteil vom 09.12.2025 mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Makler solche Fotos veröffentlichen darf und welche Anforderungen an eine wirksame Einwilligung der betroffenen Mieter zu stellen sind.
Hintergrund der Entscheidung
Ein Immobilienmakler hatte Fotos einer vermieteten Wohnung für ein Verkaufs-Exposé angefertigt und veröffentlicht. Auf den Bildern waren nicht nur die Räume selbst zu sehen, sondern auch persönliche Gegenstände der Mieter. Die betroffenen Mieter verlangten daraufhin Auskunft über die Verarbeitung ihrer personenbezogenen Daten nach Art. 15 DSGVO. Sie argumentierten, dass die Veröffentlichung der Fotos ohne eine wirksame datenschutzrechtliche Grundlage erfolgt sei. Der Makler berief sich dagegen auf eine angeblich erteilte Einwilligung zur Anfertigung und Nutzung der Bilder. Auf die Berufung nach Klageabweisung durch das Landgerichts Frankenthal hatte schließlich das Oberlandesgericht Zweibrücken zu entscheiden.
Urteil: Einwilligung muss sich auf Veröffentlichung beziehen
Das Gericht stellte zunächst klar, dass Fotos aus einer Wohnung personenbezogene Daten darstellen können, wenn sie Rückschlüsse auf die Bewohner zulassen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn persönliche Gegenstände, Einrichtungsstile oder sonstige individuelle Merkmale erkennbar sind.
Für die Veröffentlichung solcher Bilder benötigt der Verantwortliche daher eine datenschutzrechtliche Grundlage. In der Praxis kommt hierfür häufig eine Einwilligung der betroffenen Bewohner in Betracht.
Das Gericht betonte jedoch, dass an eine solche Einwilligung strenge Anforderungen zu stellen sind. Sie muss insbesondere freiwillig, informiert und für einen bestimmten Zweck erteilt werden. Nach Auffassung des Gerichts genügt es nicht, wenn Mieter lediglich allgemein der Aufnahme von Fotos zustimmen. Vielmehr muss klar erkennbar sein, dass auch die Verwendung der Bilder für ein öffentlich zugängliches Immobilienexposé umfasst ist. Damit unterstrich das Gericht die Bedeutung der Transparenzpflichten der DSGVO. Betroffene müssen nachvollziehen können, zu welchem Zweck die Fotos verwendet werde, wo sie veröffentlicht werden (z. B. Onlineportale) und wer Zugriff darauf erhält.
Im konkreten Fall sah bestätigte das Gericht den Auskunftsanspruch der Mieter nach Art. 15 DSGVO. Verantwortliche müssen in solchen Fällen detailliert darlegen können, wie und auf welcher Grundlage die Daten verarbeitet wurden. Hiergegen lehnte es den Schadensersatzanspruch aufgrund einer erfolgten Einwilligung ab.
Negativauskunft genügt
Das Gericht stellte im Hinblick auf den Umfang des Auskunftsanspruchs hinsichtlich der Bilder jedoch auch fest, dass der Makler bereits mitgeteilt hatte, dass die betreffenden Daten gelöscht worden seien und keine Kopien mehr existierten. Eine solche Negativauskunft genüge. Maßgeblich sei, dass die Auskunft erteilt wurde, nicht, ob sie tatsächlich richtig oder vollständig war. Nach Auffassung des Gerichts sieht die DSGVO keine Rechtsgrundlage für einen prüffähigen Nachweis über Speicherung oder Kopien vor.
Erfolgreich war der Antrag der Kläger aber insoweit, als die beklagte Maklerin nur zu den Fotos Auskunft gegeben hatte, nicht zu anderen Daten wie Name oder Anschrift, die naheliegenderweise verarbeitet wurden.
Zudem verurteilte es die Beklagte, der Klägern kostenfrei eine Kopie der bei ihr gespeicherten personenbezogenen Daten zur Verfügung zu stellen.
Keine Schadensersatzansprüche
Auch ein Anspruch auf immateriellen Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO kam im konkreten Fall nicht in Betracht.
Das Gericht ging davon aus, dass die Mieter der Speicherung der Fotos zugestimmt hatten. Sie hatten den Mitarbeitern des Maklers erlaubt, die Wohnung zu betreten und Fotos anzufertigen. Darin sah das Gericht eine stillschweigende Einwilligung in die Aufnahme der Bilder sowie in die damit notwendigerweise verbundene Speicherung der digitalen Fotos zum Zweck des Immobilienverkaufs. Eine Einwilligung nach DSGVO könne konkludent erfolgen, wenn die betroffene Person durch ihr Verhalten eindeutig zu verstehen gibt, dass sie mit der Verarbeitung einverstanden ist.
Es lag nach Auffassung des Gerichts auch kein schwerwiegender Eingriff ins Persönlichkeitsrecht vor, der eine Geldentschädigung rechtfertigen würde.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Zweibrücken zeigt, dass Wohnungsfotos schnell zu personenbezogenen Daten werden können, wenn sie Rückschlüsse auf Bewohner zulassen. Für Makler und Eigentümer bedeutet das: Eine pauschale Zustimmung zur Aufnahme von Fotos reicht regelmäßig nicht aus. Sollten Bilder für Exposés oder Online-Inserate genutzt werden, muss dies klar und transparent in der Einwilligung benannt werden. Die Entscheidung unterstreicht zudem die praktische Bedeutung der Auskunftsrechte nach Art. 15 DSGVO. Verantwortliche sollten dokumentieren können, auf welcher Grundlage sie Fotos angefertigt und veröffentlicht haben – andernfalls drohen rechtliche Auseinandersetzungen mit den Betroffenen.
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