Schlagwort: Vermieterpflichten
9. November 2021
Ein Mieter kann auch gegen einen privaten Vermieter einen Anspruch auf Auskunftserteilung gem. Art. 15 DSGVO haben. Die Haushaltsausnahme aus Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO greift in diesen Fällen nicht. Dies entschied das Landgericht Wiesbaden mit Urteil vom 30.09.2021, Az. 3 S 50/21 und bestätigte damit die Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden vom 26.04.2021.
Sachverhalt
Der Kläger war Mieter einer Wohnung, die im Eigentum der Beklagten (Vermieterin) steht. Im Rahmen des Mietverhältnisses kommunizierte der Ehemann der beklagten Vermieterin mit dem Mieter über verschiedene mietrechtliche Angelegenheiten wie z.B. der Anbringung von Rauchwarnmeldern per WhatsApp. Zudem beauftragte die Vermieterin eine GmbH mit der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung, die den Mieter schließlich zu einer Nachzahlung von über 700 EUR aufforderte.
Im Verlauf des Mietverhältnisses kam es zu einem Räumungsrechtsstreit. In diesem forderte der hiesige Kläger die Beklagte dazu auf, ihm eine umfassende Auskunft über seine personenbezogenen Daten gem. Art. 15 DSGVO zu erteilen. Seinen Auskunftsanspruch begründete er damit, dass durch die Speicherung seiner Telefonnummer und seines Namens auf dem Mobiltelefon des Ehemanns der Beklagten eine automatisierte Verarbeitung gem. Art. 2 Abs. 1 DSGVO seiner personenbezogener Daten vorliege. Auch die Speicherung seiner Daten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung in dem System der beauftragten GmbH stelle eine Verarbeitungstätigkeit dar, für die die Beklagte als Vermieterin im Sinne der DSGVO verantwortlich sei.
Dies lehnte die Beklagte u.a. mit der Begründung ab, dass es sich bei ihr nicht um eine konstitutionelle Vermieterin handle. Insbesondere speichere sie keine Daten ihrer Mieter ab, sondern hefte die Mietverträge als private Vermieterin lediglich ab. Die DSGVO sei aus diesen Gründen nicht auf sie anwendbar.
Die Entscheidung
Das AG Wiesbaden verurteilte die Vermieterin zur Erteilung einer vollständigen Datenauskunft gegenüber ihrem Mieter gem. Art. 15 DSGVO. Diese Entscheidung wurde durch das LG Wiesbaden bestätigt.
Im Einzelnen führte das Gericht aus, dass der Anwendungsbereich der DSGVO eröffnet sei. Die Speicherung des Namens und der Telefonnummer des Mieters auf dem Mobiltelefon stelle eine Verarbeitung personenbezogener Daten gem. Art. 4 Nr. 2 DSGVO dar. Außerdem, so das Gericht, liege in der Übermittlung an die GmbH zur Betriebskostenerstellung eine Auftragsverarbeitung gem. Art. 28 DSGVO vor, wonach die Vermieterin als Verantwortliche gem. Art. 4 Nr. 7 DSGVO auftrete und somit sie und nicht die GmbH zur Auskunftserteilung verpflichtet sei.
Insbesondere verneinte das Gericht das Vorliegen der sog. Haushaltsausnahme aus Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO. Danach findet die DSGVO dann keine Anwendung, wenn die Verarbeitung personenbezogener Daten durch natürliche Personen zur Ausübung ausschließlich persönlicher oder familiärer Tätigkeiten stattfindet. Gerade diese persönliche Tätigkeit verneinte das LG jedoch. Einerseits deshalb, weil die Vermieterin nicht nur eine Wohnung privat vermietete, sondern mehrere. Andererseits aber auch, weil sie mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung eine Firma beauftragte, bei der sodann eine EDV-gestützte Verarbeitung stattfand. Diese Firma sei im Auftrag der Vermieterin und daher als Auftragsverarbeiterin gem. Art. 4 Nr. 8 DSGVO, Art. 28 DSGVO tätig geworden, so dass die Vermieterin als Verantwortliche im datenschutzrechtlichen Sinne handelte. Daraus, so das Gericht, ergebe sich bereits eindeutig, dass die beklagte Vermieterin nicht lediglich Privatdaten verarbeite, sondern diese entsprechend weiter gibt. Schließlich habe die Beklagte die Kontaktdaten des Mieters auch ihrem Ehemann zur Verfügung gestellt, damit dieser mit dem Mieter Kontakt aufnehmen konnte. Darin sah das Gericht ebenfalls eine Datenverarbeitung.
Fazit
Auffällig ist, dass der Auskunftsanspruch aus Art. 15 DSGVO in unterschiedlichen Konstellation immer wieder Gegenstand von Gerichtsentscheidungen ist.
Besonders an diesem Urteil ist zudem die restriktive, aber konsequente Auslegung der Haushaltsausnahme. Auch wenn die DSGVO in den Hauptanwendungsfällen vordergründig Unternehmen bzw. juristische Personen verpflichtet, so macht dieses Urteil noch einmal deutlich, dass auch Privatpersonen Verantwortliche im Sinne der DSGVO sein können. Dies insbesondere dann, wenn sie sich nicht mehr auf die Privilegierung der Haushaltsausnahme aus Art. 2 Abs. 2 lit. c DSGVO berufen können, etwa weil die Verarbeitungstätigkeit zumindest auch dem geschäftlichen Bereich zugeordnet werden kann, so wie vorliegend.
Damit kann das Urteil auch auf viele andere, vermeintlich private Tätigkeiten übertragbar sein, die in tatsächlicher Hinsicht zumindest auch geschäftlicher Natur sind.
13. November 2018
Vor einigen Wochen gab es Diskussionen um das Abmontieren von Klingelschildern an Mietwohnungen. Eine Hausverwaltung in Wien wollte zu dieser drastischen Maßnahme greifen, um den Anforderungen der DSGVO gerecht zu werden. Diese Maßnahme zeigt sehr gut, wie groß die Unsicherheiten beim Thema Datenschutz auch bei den Vermietern ist.
Da es sich bei den Klingelschildern mit Namen jedoch nicht um eine automatisierte Verarbeitung von Daten und auch nicht um eine tatsächliche oder beabsichtigte Speicherung in einem Datensystem handelt, sind die strengen Anforderungen der DSGVO hier nicht einschlägig und Vermieter können dahingehend aufatmen.
Allerdings gibt es in anderer Hinsicht einiges für den Vermieter zu beachten.
Der Datenschutz fängt nicht erst mit Beginn des Mietverhältnisses an, sondern bereits im Vorfeld. Es muss für jeden Prozess, bei denen der Vermieter in Kontakt mit Daten von Dritten kommt, überprüft werden, ob die DSGVO zur Anwendung kommt. Dazu zählt auch die Auswahl des richtigen Mieters.
Es stellt sich insbesondere die Frage, welche Informationen der Vermieter über einen potentiellen Mieter überhaupt einholen darf. Der Vermieter kann nicht ohne Weiteres alles abfragen, sondern muss sich stets auf ein berechtigtes Interesse berufen können oder eine Einwilligung des potentiellen Mieters einholen für den Fall, dass ein berechtigtes Interesse nicht gegeben ist.
Beispielsweise kann noch kein berechtigtes Interesse des Vermieters daran begründet werden, bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem potentiellen Mieters sämtliche Gehaltsauskünfte inklusive Schufa-Auskunft einzufordern. Mehr Möglichkeiten hat der Vermieter hingegen, wenn der potentielle Mieter zur Wohnungsbesichtigung kommt. Im Rahmen einer “freiwilligen Selbstauskunft” ist der Vermieter hier berechtigt, Informationen vom Mieter einzuholen, die für ein zukünftiges Mietverhältnis von wichtiger Bedeutung wären. So hat der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung beispielsweise ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, ob sein künftiger Mieter pünktlich die Miete zahlen kann, ob er ein Haustier besitzt oder Raucher ist. Nicht hingegen von Bedeutung ist beispielsweise die Information über den Familienstand des Mieters, da Angehörige auch ohne Erlaubnis des Vermieters mit in die Wohnung einziehen dürfen.
Hat der Vermieter sich für einen Mieter entschieden, hat die Selbstauskunft des Mieters ihren Zweck erfüllt, sodass diese vernichtet werden muss. Behält der Vermieter Unterlagen ohne datenschutzrechtliche Grundlage, insbesondere nach Zweckwegfall, droht ein hohes Bußgeld und Schadensersatzansprüche.
19. Oktober 2018
Nach der Meldung des „Wiener Wohnens“ entbrannte eine hitzige Debatte um die datenschutzrechtliche Zulässigkeit von Klingelschildern mit Namen an Wohnhäusern. Bezüglich der Rechtslage in Deutschland meldeten sich in den letzten Tagen verschiedene Stellen mit ihrer Einschätzung.
Laut einem Artikel der Bild-Zeitung empfiehlt der Immobilieneigentümerverband Haus & Grund (900.000 Mitglieder) die Namen von den Klingelschildern zu entfernen. Der Wirtschaftswoche erklärte der Sprecher des Verbandes Alexander Wiech, dass der Verband seine Mitglieder vor allem sensibilisieren und warnen wolle, dass es zukünftig notwendig sein könnte Klingelschilder abzunehmen.
Der Thüringer Datenschutzbeauftragte Lutz Hasse hat in einem Interview mit MDR AKTUELL betont, dass Namen auf Klingelschildern personenbezogene Daten seien und deshalb Klingelschilder nicht ohne Zustimmung der Betroffenen mit einem Namen versehen werden dürfen. Wir seien bis jetzt nur davon ausgegangen, dass in dieser Hinsicht Einigkeit zwischen Vermietern und Mietern bestünde.
Das Bayrische Landesamt für Datenschutzaufsicht hat eine Mitteilung veröffentlicht, in der es bereits die Anwendbarkeit der DSGVO bezweifelt und falls eine Verarbeitung doch zu bejahen wäre, diese von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gedeckt sieht. Der Präsident Thomas Kranig äußerte sich erstaunt und betrübt, dass die „Datenschutz-Grundverordnung als Begründung für etwas herangezogen wird, was sie gar nicht fordert und sie damit als „weltfremdes europäisches Recht“ diskreditiert wird“.
Der Österreichische Rundfunk berichtete sogar davon, dass die EU Kommission sich zu Wort gemeldet hatte. Ein Sprecher der Behörde soll die Medienberichte dementiert haben. Demnach regele die DSGVO diesen Bereich nicht, so dass die Namen an Klingelschildern dran bleiben dürfen.
9. Januar 2018
Mit der EU-Datenschutzgrundverordnung kommen ab dem 25. Mai 2018 auch strengere Vorgaben auf Vermieter zu. Denn diese erheben und verarbeiten ebenfalls personenbezogene Daten, wie z.B. Namen, Bankverbindungen, Email-Adressen und Telefonnummern der Mieter. Wenn der Vermieter die personenbezogenen Daten seiner Mieter auf dem PC speichert, findet die Datenschutzgrundverordnung Anwendung und muss beachtet werden.
Neben dem sicheren Abspeichern der personenbezogenen Daten spielt die Dokumentation eine wichtige Rolle. Wenn Dritte Zugriff auf die personenbezogenen Daten haben muss der Vermieter darauf achten, dass die Dienstleister ebenfalls die Regeln der DSGVO einhalten. Sonst haftet der Vermieter als Verantwortlicher.
Zudem haben Mieter einen Auskunftsanspruch gegen ihren Vermieter. Dieser beinhaltet da Recht zu erfahren, welche personenbezogenen Daten der Vermieter besitzt, wo er sie aufbewahrt und wie sie verarbeitet werden. Grundsätzlich dürfen personenbezogenen Daten seitens des Vermieters erhoben werden, welche für das konkrete Mietverhältnis erforderlich sind.
Sobald das Mietverhältnis beendet ist, müssen die personenbezogenen Daten von Mietern “ohne unangemessene Verzögerung” gelöscht werden. In der Regel ist der Zweck mit dem Auszug des Mieters und der Abrechnung der Nebenkosten sowie der Kaution weggefallen.
